Рефератов тьма
Меню сайта
Категории раздела
Менеджмент [2]
Маркетинг [0]
Банковское дело и кредитование [36]
Бухучёт [0]
Экономическая география [7]
Государственное регулирование и налогооблажение [4]
Облако тэгов
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Яндекс.Метрика

Rambler's Top100

Форма входа
Главная » Файлы » Экономические науки » Банковское дело и кредитование

Основная деятельность ипотечных банков
[ Скачать с сервера (24.1Kb) ] 05.10.2009, 15:19

Основная деятельность ипотечных банков.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, ко­торые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипо­течные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия "ипотечный банк" и "ипотечный кредит".

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кре­диты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финанси­рования сельскохозяйственных предприятий с целью расшире­ния земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как при­рост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк по­лучает от продажи закладных листов. Это надежные, принося­щие твердые проценты долговые обязательства банка по отно­шению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечи­ваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками или ипотечными долгами ссудами.

Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечиваю­щего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земель­ные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и прино­сящих проценты.

Ипотечные банки являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, про­исходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, так как средства, по­ступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют также займы различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов яв­ляются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. Они отличаются от обычных закладных листов лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают также вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, свя­занная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников; спекуляцией земельными участ­ками банку запрещено заниматься.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными инсти­тутами, а не универсальными банками. Только три банка в Гер­мании являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками.

 

 

Свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать за­пись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишь письменного распо­ряжения землевладельца с его нотариально заверенной подпи­сью. Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собст­венник брал на себя обязательство подчиняться судебным реше­ниям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотари­ально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при при­нудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право пе­ред любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетво­рения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке оче­редности списка.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипо­течный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме вне­сения записи в поземельную книгу, наличие персонального тре­бования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Он является независимым от требо­вания (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше) как наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от оп­ределенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставле­нию кредита, в специальном соглашении с собственником сле­дует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и. собственник не обязательно должны быть одним и тем же ли­цом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой уча­сток в качестве залогового объекта.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускае­мые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при вы­боре залоговых объектов и определении величины ссуды руко­водствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, принося­щие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земель­ного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатыва­ются правлением банка и заверяются государственными органа­ми надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на кото­рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полу­чаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредни­ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бо­нификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бони­фикации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вы­ читаются из выручки от продажи ценных бумаг. Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, напри­мер 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за­кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кре­дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­вить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про­дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра­зу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту­плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав­ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­вия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест­во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига­ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос­таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками и ипотечными долга­ми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обя­зательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком  биржевом  курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В слу­чае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рами банка.

Основной целью вложения капитала в закладные листы яв­ляется надежное вложение капитала, принадлежащего несо­вершеннолетним, через их опекунов; создание средств для по­крытия договорных обязательств частными страховыми компа­ниями; получение ссуды под залог в государственных земель­ных банках.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

Категория: Банковское дело и кредитование | Добавил: syava8 | Теги: квартира, кредит, ипотека
Просмотров: 377 | Загрузок: 119 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Имя *:
Email *:
Код *:
Поиск по сайту

Искать работу Яндексом <<найти>>

ON-line сервисы
 
 
...
...
Друзья сайта
  • Купить диплом курсовик
  • Программы на все случаи жизни
  • Дизайн интерьера
  • Эксклюзивный дизайн
  • RefTma © 2017Сделать бесплатный сайт с uCoz